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Apr 22, 2023

Die nächste Krise beginnt mit leeren Bürogebäuden

Gewerbeimmobilien verlieren schnell an Wert. „Ich bin dabei, alle meine Zoom-Funktionen abzubrechen

Gewerbeimmobilien verlieren schnell an Wert.

„Ich bin dabei, alle meine Zoom-Meetings abzusagen.“ Es war Mai 2021 und Jamie Dimon hatte genug. Der CEO von JPMorgan Chase erwartete, dass „irgendwann im September oder Oktober“ das Büro des Unternehmens „genauso aussehen würde wie vorher“. Zwei Jahre später reduziert sein Unternehmen seine Präsenz in Manhattan um ein Fünftel.

Nach der Pandemie gehen die Kinder wieder zur Schule, die Rentner gehen wieder auf Kreuzfahrtschiffe und die physischen Geschäfte laufen besser als erwartet. Aber die Büros haben vielleicht mehr zu kämpfen, als den meisten oberflächlichen Beobachtern bewusst ist, und die Folgen für Vermieter, Banken, Kommunalverwaltungen und sogar einzelne Portfolios werden weitreichend sein. In einigen Fällen werden sie katastrophal sein. Aber diese Krise stellt, wie alle Krisen, auch eine Gelegenheit dar, viele unserer Annahmen über Arbeit und Städte zu überdenken.

In den ersten drei Monaten des Jahres 2023 überstieg der Büroleerstand in den USA zum ersten Mal seit Jahrzehnten die 20-Prozent-Marke. In San Francisco, Dallas und Houston liegen die Leerstandsquoten bei bis zu 25 Prozent. Diese Zahlen unterstreichen die Schwere der Krise, da sie nur Flächen abdecken, die nicht mehr vermietet sind. Die meisten Büromietverträge wurden vor der Pandemie unterzeichnet und müssen noch verlängert werden. Die tatsächliche Büronutzung deutet auf einen weiteren Rückgang der Nachfrage hin. In den 10 größten Geschäftsbezirken liegt die Anwesenheitsquote immer noch unter 50 Prozent des Vor-COVID-Niveaus, da Angestellte schätzungsweise 28 Prozent ihrer Arbeitstage zu Hause verbringen.

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Da bis 2026 ein Drittel aller Büromietverträge auslaufen, können wir mit höheren Leerständen, deutlich niedrigeren Mieten oder beidem rechnen. Und während wir mit den Auswirkungen verteilter Arbeit zu kämpfen haben, könnte künstliche Intelligenz die Büronachfrage noch weiter senken. Einige Experten weisen darauf hin, dass es den teuersten Büros immer noch gut geht und dass andere durch die Einführung neuer Annehmlichkeiten und Dienstleistungen gerettet werden könnten. Aber Vermieter können nicht alle leerstehenden Einzelhandelsgeschäfte an Louis Vuitton und Apple vermieten. Es besteht einfach nicht genügend Nachfrage nach solchen Flächen, und neue Ausstattungsmerkmale machen den Bau und Betrieb von Gebäuden noch teurer.

Angesichts solch düsterer Aussichten drohen einige Vermieter damit, „die Schlüssel an die Bank zurückzugeben“. In den letzten Monaten sind die Immobiliengiganten RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management und andere gemeinsam mit Gewerbeimmobilienkrediten in Milliardenhöhe in Verzug geraten. Solche Zahlungsausfälle sind teils ein Hinweis auf echte Schwierigkeiten, teils sind sie ein Spiel mit den falschen Händen. Die meisten gewerblichen Kredite wurden vor der Pandemie vergeben, als die Büros voll waren und die Zinsen niedrig waren.

Die aktuelle Situation ist völlig anders: hohe Leerstandsquoten, verdoppelte Zinssätze und fast 1,5 Billionen US-Dollar an Krediten, die bis 2025 zur Rückzahlung fällig sind. Indem Vermieter jetzt zahlungsunfähig werden, nutzen sie ihren verbleibenden Einfluss, um sich für Kreditverlängerungen oder eine Rettungsaktion einzusetzen. Wie John Maynard Keynes bemerkte: Wenn Sie Ihrem Bankier 1.000 Dollar schulden, sind Sie seiner Gnade ausgeliefert, aber wenn Sie ihm 1 Million Dollar schulden, „ist die Lage umgekehrt.“

Banken haben viele Gründe, sich Sorgen zu machen. Steigende Zinssätze haben andere Vermögenswerte in ihren Bilanzen, insbesondere Staatsanleihen, abgewertet, was sie anfällig für Bank-Runs macht. In den letzten Monaten sind Silicon Valley Bank, First Republic und Signature alle zusammengebrochen. Auf regionale Institutionen wie diese entfallen fast 70 Prozent aller Bankkredite für Gewerbeimmobilien. Eine Herabstufung der Bewertung von Bürogebäuden oder die Inbesitznahme von zwangsversteigerten Immobilien würde ihre Bilanzen weiter schwächen.

Kommunalverwaltungen müssen sich noch mehr Sorgen machen. Grundsteuern stützen die städtischen Haushalte. In New York City erwirtschaften solche Steuern etwa 40 Prozent der Einnahmen. Auf Gewerbeimmobilien – hauptsächlich Büros – entfallen etwa 40 Prozent dieser Steuern bzw. 16 Prozent der gesamten Steuereinnahmen der Stadt. In San Francisco tragen die Grundsteuern einen geringeren Anteil bei, Büros und Einzelhandel scheinen jedoch in einem noch schlechteren Zustand zu sein.

Leere Büros tragen auch zu geringeren Einzelhandelsumsätzen und geringerer Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel bei. In New York City liegen die U-Bahn-Fahrten unter der Woche bei 65 Prozent des Niveaus von 2019 – Tendenz steigend – und die Einnahmen aus dem öffentlichen Nahverkehr sind um 2,4 Milliarden US-Dollar zurückgegangen. Mittlerweile sind mehr als 40.000 Arbeitsplätze im Einzelhandel, die seit 2019 verloren gegangen sind, noch nicht zurückgekehrt. Eine aktuelle Studie eines NYU-Professors namens Arpit Gupta und anderer geht davon aus, dass aufgrund sinkender Büro- und Einzelhandelsbewertungen ein „Haushaltsloch“ von 6,5 Prozent im Stadthaushalt entstanden sei. Eine solche Lücke „müßte durch eine Erhöhung der Steuersätze oder eine Kürzung der Staatsausgaben geschlossen werden.“

Viele Städte stehen vor einer schwierigen Entscheidung. Wenn sie bestimmte Dienstleistungen kürzen, könnten sie an Attraktivität verlieren und möglicherweise einen „städtischen Untergangskreislauf“ auslösen, der noch mehr Menschen vertreibt, die Einnahmen schmälert und einen Teufelskreis des Niedergangs fortsetzt. Wenn sie die Steuern erhöhen, könnten sie wohlhabende Einwohner verärgern, die heute mobiler sind als je zuvor. Einwohner, die 200.000 US-Dollar oder mehr verdienten, trugen im Jahr 2019 71 Prozent der Einkommenssteuern des Staates New York bei. Der Verlust wohlhabender Einwohner an Niedrigsteuerstaaten wie Florida und Texas fordert bereits jetzt einen Tribut von New York und Kalifornien. Die Einkommenssteuerbemessungsgrundlage beider Staaten ist seit Beginn der Pandemie um zweistellige Milliardenbeträge geschrumpft.

Schließlich gefährden Turbulenzen auf den Büromärkten die Rentensysteme und die Portfolios einzelner Menschen. Öffentliche und private Pensionsfonds halten ihr Vermögen traditionell in Aktien, Anleihen und Bargeld. In den letzten Jahrzehnten haben sie sich jedoch in Richtung sogenannter alternativer Investitionen verlagert, darunter Gewerbeimmobilien und Private Equity. Diese Anlagen machen mittlerweile ein Drittel ihres Portfolios aus, wobei Immobilien bei vielen Pensionskassen mehr als die Hälfte dieses Vermögens ausmachen.

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Vor der COVID-19-Krise umfasste dieser Trend erhebliche Investitionen in Büroflächen, insbesondere in wichtigen Märkten wie New York, San Francisco, Los Angeles und Boston, die jetzt Probleme haben. Die Pensionskassen betrachteten diese Anlageform als stabile Einnahmequelle, vor allem durch Miete, und als Absicherung gegen Inflation. Da die öffentlichen Renten bereits um schätzungsweise eine Billion US-Dollar unterfinanziert sind, könnte ein Wertverlust von Gewerbeimmobilien diese schlechte Situation noch deutlich verschlimmern.

Du hast die Idee. Bürogebäude stellen eine Bedrohung für eine Vielzahl von Finanzinstituten dar. Da immer mehr Leasingverträge und Kredite fällig werden, liegt der Großteil der Schmerzen noch vor uns. In vielen Innenstädten werden in den nächsten zwei Jahren Dutzende Gebäude ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Die kommunalen Dienstleistungen werden sich wahrscheinlich verschlechtern und mehr Menschen könnten das Land verlassen. Das schlimmste Szenario ist eine Rückkehr in die 1970er Jahre mit bankrotten Kommunalverwaltungen, steigender Kriminalität und der Flucht der (hauptsächlich weißen) Bewohner der oberen Mittelschicht. Vermieter weisen gerne darauf hin, dass „New York immer wieder zurückkommt.“ Aber einige Städte – wie Detroit oder Pittsburgh – haben sich nie von den vorangegangenen Wellen des technologischen Wandels erholt. Und selbst in New York kann ein Comeback Jahrzehnte dauern.

In den 90er Jahren verhalf das Internet den Städten zur Rückkehr. Da die Wirtschaft immer stärker von Innovation und Kreativität abhängig wurde, boomten viele der größten und dichtesten Innenstädte. Im Jahr 2007 bezeichnete Ed Glaeser, der weltweit führende Stadtökonom, es als „zentrales Paradoxon unserer Zeit“, dass Städte „trotz der immer einfacheren Bewegung von Gütern und Wissen über den Raum hinweg bemerkenswert lebenswichtig“ bleiben. Bis zur aktuellen Krise waren Ökonomen damit beschäftigt, dieses Paradoxon zu erklären. Der Theorie zufolge benötigen Unternehmen den schnellen Ideenaustausch und die spezialisierte Arbeitsteilung, die Großstädte bieten. Darüber hinaus wünschen sich Unternehmen Zugang zu einem möglichst großen Talentpool und Top-Talente leben aus Lifestyle-Gründen gerne in Großstädten.

Unter Ökonomen herrschte Konsens darüber, dass sich die wirtschaftliche Aktivität mit der Ausweitung von Technologie und Medien in einigen wenigen Superstar-Städten konsolidieren würde. Doch schon vor COVID begann die Theorie zu platzen, als einige der leistungsstärksten Städte einen Bevölkerungsrückgang verzeichneten, Technologieriesen begannen, ihre Büros auf kleinere Städte zu verteilen, und der Büromarkt durch die irrationale, durch Risikokapital finanzierte Expansion von WeWork gestützt wurde.

Der Konsens vor COVID war nicht falsch, aber die führenden Denker berücksichtigten nicht die vollständigen Auswirkungen ihrer eigenen Theorien. Sobald die Qualität der Online-Zusammenarbeit eine entscheidende Schwelle überschritten hatte, wurde das Internet selbst zum größten Talentpool und zum wichtigsten Vermittler menschlicher Interaktion. Und sobald hochgebildete Menschen von überall aus einen guten Lebensunterhalt verdienen konnten, wurden die Lebensstilpräferenzen vielfältiger. Das bedeutet nicht, dass Superstar-Städte dem Untergang geweiht sind, aber es bedeutet, dass ihr zuvor gefangenes Publikum nun mehr Möglichkeiten hat.

Städte müssen überleben und sich anpassen. In einer Welt voller Wahlmöglichkeiten für Verbraucher müssen Standorte wie Konsumgüter denken. Eine Möglichkeit, zu gewinnen, besteht darin, das zu verdoppeln, was nur die größten Städte bieten können: fußgängerfreundliche Straßen, autofreie Transportmöglichkeiten sowie kulturelle und intellektuelle Vielfalt. Aber kleinere Städte können auf kürzere Wege, ausreichend Parkplätze, die Nähe zur Natur, bessere Schulen und niedrigere Steuern Wert legen.

Und dann ist da noch das Wesentliche. Die meisten Büros werden weitermachen, entweder unter neuem Eigentümer oder in den Händen von Investoren, die länger warten müssen, bis sich ihre Investition amortisiert. Viele alte Gebäude müssen für andere Nutzungen umgenutzt oder abgerissen werden. Steve Paynter, Direktor des Designbüros Gensler, hat Hunderte von Bürogebäuden in ganz Nordamerika evaluiert und schätzt, dass bis zu 30 Prozent davon für die Umwandlung in Wohngebäude geeignet sein könnten. Andere Gebäude könnten neue Nutzungen beherbergen, darunter Gesundheitswesen, Bildung, leichte Logistik und sogar Rechenzentren. Um solche Umstellungen zu erleichtern, müssen Städte bestehende Bebauungsgesetze lockern, Planungsverfahren rationalisieren und Steuererleichterungen und andere Anreize bieten. In den 1990er und frühen 2000er Jahren nutzte New York City diesen Policy-Mix, um 59 Bürogebäude in Lower Manhattan in mehr als 12.000 Wohnungen umzuwandeln.

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Städte können auch öffentlich-private Partnerschaften eingehen. Solche Partnerschaften bringen öffentliche und private Ressourcen zusammen, um öffentliche Einrichtungen und Räume zu finanzieren, zu bauen und zu unterhalten. Im späten 20. Jahrhundert trugen solche Partnerschaften in New York City dazu bei, den Times Square zu erneuern, den Bryant Park wiederzubeleben, die High Line und den Brooklyn Bridge Park zu bauen und die New York Public Library zu finanzieren. Bei richtiger Umsetzung können öffentlich-private Partnerschaften Milliarden in die Stadtentwicklung stecken, ohne das allgemeine öffentliche Interesse zu opfern.

Realistisch gesehen werden die Ressourcen, die die Städte aufbringen können, jedoch nicht ausreichen. Der Bund muss kontinuierlich und in erheblichem Umfang Hilfe leisten. In den 70er Jahren forderte Vizepräsident Hubert Humphrey einen „Marshall-Plan für die Städte“ und stützte sich dabei auf einen früheren Vorschlag der Bürgerrechtlerin Whitney Young. Im Jahr 1975 forderte Präsident Gerald Ford die Stadt New York apokryphisch auf, „umzufallen“, nachdem die lokale Regierung Insolvenz angemeldet hatte, genehmigte aber letztendlich Kredite in Milliardenhöhe, um die Stadt zu retten.

Auch die Landesregierungen müssen mithelfen. Viele Bundesstaaten sind auf ihre Großstädte angewiesen und haben ihre eigenen Probleme. Aber Kommunal- und Landesregierungen könnten sich koordinieren, um Ressourcen besser zu nutzen, die Genehmigung neuer Projekte zu beschleunigen und Druck auf die Bundesregierung auszuüben, mehr Mittel bereitzustellen. Diese Krise ist auch eine Gelegenheit, die Steuergrenzen zwischen Bundesstaaten, Städten und Vorstädten neu zu verhandeln. Wie der Ökonom Richard McGahey betonte, erhalten Städte zu wenig von den Einnahmen, die sie erwirtschaften, weil viele Stadtarbeiter in getrennten Landkreisen leben – und Steuern zahlen. Diese Dynamik wird sich noch verstärken, da Hybridarbeiter noch weiter entfernt wohnen können.

Jenseits von Steuer- und Baufragen liegt die größte Chance von allen. Wie die kanadische Schriftstellerin Margaret Visser betonte: „Das Ausmaß, in dem wir Alltagsgegenstände als selbstverständlich betrachten, ist das genaue Ausmaß, in dem sie unser Leben bestimmen und beeinflussen.“ Sie sprach von Gabeln und Stühlen, aber ihre Beobachtung gilt auch für unsere Büros. Diese Kästen aus Glas und Stahl bestimmen die Form unserer Städte und den Rhythmus unserer Transportsysteme. Sie bestimmen, wann wir aufwachen, was wir tun, wie weit wir von unseren Verwandten entfernt leben, wie viel Zeit wir mit unseren Kindern verbringen – und ob wir überhaupt Kinder haben. Sie durchdringen unsere Kultur und bilden die Grundlage unserer Wirtschaft. Noch bevor die Menschen alt genug sind, um zu arbeiten, bereiten uns Klassenzimmer auf das Leben im Büro vor. Und wenn wir in Rente gehen, sind wir auf Gewerbeimmobilien angewiesen, um ein stabiles Einkommen zu erzielen und den Wert unserer Ersparnisse zu schützen. Die Bürokrise ist für uns eine Chance, diese Muster zu überdenken.